Grundstückswertermittlung
Unter Berücksichtigung von Bauschäden, Rechten und Belastungen, durch detaillierte Grundstücksbeschreibung, Darstellung der Lagefaktoren sowie detaillierte Gebäudebeschreibung und Fotodokumentation, schaffen unsere Grundstückswertermittlungen bei Käufern und Verkäufern sowie bei Immobilienmaklern und Investoren Sicherheit und Klarheit über die Festsetzung eines angemessenen Kaufpreises. Zudem erhalten Grundstückseigentümer zuverlässige Aussagen zum aktuellen Verkehrswert ihrer Immobilie. Gemäß § 7 Wertermittlungsverordnung sind zur Ermittlung des Verkehrswerts das Vergleichswertverfahren, das Ertragswertverfahren, das Sachwertverfahren oder mehrere dieser Verfahren heranzuziehen. Der Verkehrswert ist aus dem Ergebnis des herangezogenen Verfahrens unter Berücksichtigung der Lage auf dem Grundstücksmarkt zu bemessen. Sind mehrere Verfahren herangezogen worden, ist der Verkehrswert aus den Ergebnissen der angewandten Verfahren unter Würdigung ihrer Aussagefähigkeit zu bemessen.
Das Vergleichswertverfahren kann sowohl für die Wertermittlung unbebauter als auch bebauter Grundstücke angewendet werden. Dabei wird der Verkehrswert eines Wertermittlungsobjekts aus der Mittelung von zeitnahen Kaufpreisen vergleichbarer Grundstücke festgelegt.
Das Ertragswertverfahren eignet sich für die Grundstücke, die zur Ertragserzielung bestimmt sind. Dem Käufer eines derartigen Objekts kommt es in erster Linie darauf an, welche Verzinsung ihm das investierte Kapital einbringt.
Das Sachwertverfahren eignet sich insbesondere für Einfamilienhäuser, da der Eigentümer sein Einfamilienhausgrundstück nicht als zinsabwerfende Kapitalanlage betrachtet, sondern als ein Heim, das ihm die Annehmlichkeiten des Alleinwohnens verschafft. Ertragsgedanken sind beim Kauf weitgehend ausgeschaltet. Hierbei steht eher die Eigennutzung im Vordergrund.
Sowohl der Verkäufer als auch die Kaufinteressenten haben unterschiedliche Vorstellungen, Erfahrungen und finanzielle Möglichkeiten. Insofern ist die vollständige Erfassung der unterschiedlichen Merkmale der Immobilie wichtig. Merkmale einer Immobilie werden unterschieden in Makrolage, Mikrolage sowie Grundstück- und Gebäudeeigenschaften.
Makrolage:
- Region, Stadt, Stadtteil, Straße
- Öffentliches und privates Dienstleistungsangebot
- Kulturelle und Freizeitmöglichkeiten
Mikrolage:
- Charakter der näheren Umgebung
- Anbindung an öffentliche Verkehrsmittel und Taktzeiten
- Straßenanbindung
- Immissionsbelastung
- Himmelsrichtung des Grundstücks
- Zukünftige Entwicklung der Lage
Grundstücks- und Gebäudeeigenschaften:
- Auszug aus dem Liegenschaftsbuch
- Grundstückszuschnitt
- Grundstücksgröße
- Altlasten und Altablagerungen
- Baugrundverhältnisse
- Nutzungsart
- Baumaterialien
- Baujahr
- Ausstattung
- Zustand der baulichen Anlagen
- Instandhaltungsrückstände
- Schäden und Mängel
Die wesentlichen Zustandsmerkmale des Bewertungsobjekts sind bei den Behörden abzufragen.
- Baugenehmigung
- Baupläne
- Flächenberechnung
- Baubeschreibung
Es gibt viele unterschiedliche Anlässe eine Immobilie zu bewerten.
- Verkauf oder Ankauf einer Immobilie
- Reduzierung der Erbschaftsteuer, sonstige Erbschafts-Angelegenheiten,
- Anteilsbewertung bei unterschiedlichen Gesellschaftsformen
- Renditeprognosen für Investoren
- Enteignung und Entschädigung
- Beleihung von Grundstücke
- Versteigerungen
- Vermögensauseinandersetzungen
- Versicherungsabschluss oder – Änderung
- Grundstückstausch
- Grundstücke im Sanierungsgebiet
Unsere Auftraggeber kommen aus allen Bereichen der Wirtschaft und Gesellschaft:
- Investoren als Privatleute oder in Auftrag eines Unternehmens.
- Immobilienmakler bei einer Marktrecherche.
- Bauträger bei Ankaufverhandlungen (Residualwertverfahren)
- Einrichtungen und Körperschaften des öffentlichen Rechts, beim Ankauf von Grundstücken
- Wirtschaftsprüfer bei Unternehmensbewertungen
- Anwälte in Mandanten- oder Gesellschafts-Angelegenheiten
- Banken bei der Darlehensvergabe, bzw. Beleihungsfällen.
- Rechtspfleger in Versteigerungsverfahren.
- Richter bei Vermögensauseinandersetzungen
- Finanzämter bei Vermögensbewertungen (Schenkungen, Erbschaftssteuer u.a.)
- Versicherungsgesellschaften
Die Höhe des Honorars für die Erstellung eines Verkehrswertgutachtens richtet sich nach dem ermittelten Verkehrswert und ist im §34 sowie in der Honorartafel zu §34 Abs. 1 der Honorarordnung für Architekten und Ingenieure geregelt.
www.bmvbs.de/artikel-,302.7628/Wertermittlungsrichtlinien.htm
http://www.gesetze-im-internet.de/wertv_1988/index.html
http://www.hoai.de/online/Euro-Honorartafeln/Honorartafel34Abs1.php
